Entenda as principais características dos FIIs de Papel, como funcionam e itens a serem observados ao escolher fundos desse segmento.

 

Desde 2020, FIIs com maior exposição aos índices de inflação (IGP-M e IPCA) têm sido beneficiados devido a aceleração da inflação. Mesmo com as recentes altas dos juros, os economistas esperam inflação relativamente elevada para o ano de 2022, o que deve continuar alimentando uma robusta distribuição de dividendos dos fundos de recebíveis.

Adicionalmente, a alta da Selic impacta positivamente os fundos imobiliários do segmento de recebíveis dado que diversos fundos possuem alocações em CRIs com indexação ao CDI, o que levaria a um aumento nos rendimentos e, consequentemente, da distribuição de dividendos.

Portanto, dado o cenário macroeconômico, os FIIs de Papel se tornaram relevantes, atrativos aos investidores e altamente buscado por aqueles que querem se proteger perante um contexto de maiores incertezas. Dito isso, entender as características, como funcionam e pontos a serem observados desses fundos é fundamental.

 

O que são Fundos Imobiliários de Papel?

De modo geral, os fundos imobiliários são o resultado da união de pessoas interessadas em investir em imóveis sem necessariamente comprar e administrar imóveis. As cotas de cada acionista, que são as partes do fundo que cada investidor possui, são proporcionais ao seu investimento no FII em questão.

Já os fundos de papel funcionam por meio de investimentos em recebíveis imobiliários, sejam eles investidos em renda fixa ou voltados diretamente para o setor de imóveis.

Os Fundos Imobiliários de papel são investimentos de Renda Variável que investem o patrimônio dos seus cotistas em instrumentos financeiros com lastro no setor imobiliário, tais como:

• Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI): são títulos emitidos por instituições que não sejam do setor financeiro com o objetivo de executar projetos no setor imobiliário. Por exemplo, o proprietário de um imóvel que deseja ampliá-lo, pode realizar a emissão de um CRI e oferecer como garantia o valor dos aluguéis que receberá no futuro em troca do dinheiro para as obras. Uma securitizadora, então, emite o CRI e antecipa os aluguéis, mediante o pagamento de uma taxa de, por exemplo, 5% + IPCA ao ano. Os FIIs de papel, então, compram esses CRIs e recebem os 5% + IPCA combinados em contrato.
• Letras de Crédito Imobiliário (LCI): as letras são elaboradas por bancos ou outras instituições financeiras como forma de oferecer empréstimos ao setor imobiliário. Diferente do CRI, as LCIs são emitidas somente por instituições do setor financeiro. Os FIIs de papel, dessa maneira, compram essas LCIs, que podem ser pré ou pós-fixadas e recebem, no futuro, os valores da Letra atrelados a uma taxa. Nesse caso, é mais comum LCIs indexadas à CDI.
• Letras Hipotecárias (LH): são títulos de Renda Fixa com lastro em crédito imobiliário. Elas também são emitidas somente por instituições financeiras que realizam empréstimos ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH). A remuneração da Letra Hipotecária também é pré ou pós-fixada seguindo uma taxa, como a Taxa Referencial, o IGP-M ou o INPC. Do mesmo modo, o FII de papel adquire a LH da instituição financeira e recebe os valores.

 

Como funcionam os Fundos Imobiliários de Papel?

Os FIIs de Papel são comumente chamados de Fundos de Recebíveis, já que são proprietários de títulos que conferem o direito ao recebimento dos créditos imobiliários, funcionando da seguinte forma:

• O Fundo é constituído e emite cotas a serem vendidas na Bolsa de Valores a investidores pessoa física e institucionais;

• O valor da venda das cotas é usado para montar uma carteira de investimentos com os produtos que conhecemos acima;

• O valor mensal recebido dos CRIs, LCIs e LHs entram no caixa do FII que distribui ao menos 95% do resultado líquido (após as despesas administrativas) aos cotistas no semestre;

• Quando os CRIs, LCIs ou LHs se encerram, os gestores do Fundo traçam novas estratégias para incluir novos ativos e renovar o patrimônio do FII.

O valor de suas cotas é determinado pelas movimentações de compras e vendas diárias na Bolsa de Valores. Além disso, conforme o prazo dos recebíveis for se aproximando e sendo liquidado, o gestor do FII precisa procurar novos investimentos para a carteira do Fundo. Essas novas aplicações, podem ser de retorno maior ou menor do que os anteriores.

 

Vantagens x Desvantagens dos Fundos Imobiliários de Papel?

Vantagens:

• Menor Risco e Volatilidade: a diversificação dos títulos que compõem o portfólio de um FII de papel, normalmente traz consigo uma redução de risco e volatilidade quando comparados a outros perfis de investimentos de renda variável;
• Liquidez: recentemente os fundos imobiliários de papel têm demonstrado boa circulação e consequentemente considerável liquidez, ou seja, isso permite que o cotista possa vender e/ou comprar com maior facilidade;
• Diversificação do Risco: Fundos de Papel podem distribuir a alocação do seu patrimônio líquido visando maior diversificação setorial e em credores.

 

Desvantagens:

• Baixo Potencial de Valorização patrimonial: diferente dos Fundos Imobiliários de tijolos em que os imóveis que compõem seus portfólios podem se valorizar, nos FIIs de papel  a valorização patrimonial é baixa e ocorre em ritmo bem devagar, dado que distribuem quase todo resultado.

 

Como analisar um FII de Papel?

• Gestão: o investidor deve analisar o histórico da gestão do Fundo, mesmo que a rentabilidade passada não garanta o futuro. Por meio desse estudo, é possível verificar como a administração se comportou nos diferentes momentos do passado, se houve crises no Fundo, impactos negativos de governança, entre outras questões;

• Qualidade do certificado de recebível imobiliário (CRI): é muito importante, e depende dos devedores, ou seja, bons devedores apresentam bom lastro. Além disso, a garantia que está atrelada ao CRI é muito importante, uma boa garantia traz maior segurança no caso dos devedores não pagarem sua dívida;

• Diversificação de Indexadores: ainda na análise da carteira, é recomendável averiguar se é um portfólio bem diversificado no âmbito da indexação dos títulos. FIIs com patrimônio com melhor distribuição de títulos indexados ao CDI, ao IPCA e ao IGP-M, tendem a ser mais protegidos;

• Duration: priorizar fundos que apresentem duration menor, ou seja, isso também está associado à relação risco retorno do fundo, já que o duration seria como o prazo de vencimento do CRIs da carteira, e nesse caso quanto mais distante os vencimentos dos CRIs maiores os riscos;

• Loan To Value (LTV):  é o valor da dívida em relação ao valor do imóvel em garantia. Quanto mais alto esse valor, consequentemente, menor a garantia, Em relação às garantias, quanto menor o LTV, mais a garantia tem representatividade em relação ao CRI;

• Rendimentos e dividend yield: é importante entender a regularidade dos rendimentos distribuídos, assim como o crescimento ou decrescimento dos proventos;

• Liquidez: ao estudar um FII, seja ele de qualquer tipo, é importante analisar a liquidez das suas cotas, ou seja, qual a facilidade de comprar e vender na Bolsa de Valores. Isso pode ser verificado pelo número de negócios por dia.